تخلیه و انتقال سرقفلی

سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک ملک تجاری در زمان انعقاد قرارداد اجاره، علاوه بر اجاره بها، از سوی مستاجر به موجر و در قبال انتقال منافع عین مستاجره پرداخت می شود. همانطور که از تعریف سرقفلی برداشت می شود این حق ناشی از اراده و تراضی طرفین عقد اجاره است؛ بر خلاف حق کسب یا پیشه یا تجارت که به حکم قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و به صورت قهری ایجاد می شود. همچنین موجر و مستاجر در تعیین میزان سرقفلی آزادند و می توانند هر مبلغی را که مورد توافق طرفین باشد به عنوان سرقفلی تعیین نمایند.

موجر و مستاجر می توانند از تعیین و پرداخت سرقفلی صرف نظر نمایند؛ چرا که تادیه سرقفلی جزء ارکان الزامی قرارداد اجاره نمی باشد.

بررسی قابلیت انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

سرقفلی نیز مانند حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله حقوق مالی است و حقوق مالی اصولا قابل نقل و انتقالند. در مورد قابلیت نقل و انتقال سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت باید مقررات قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و همچنین قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به صورت جداگانه مورد بررسی قرار بگیرد.

وفق ماده 474 قانون مدنی، اصولا مستاجر می تواند منافع عین مستاجره را به شخص ثالثی اجاره دهد؛ مگر اینکه موجر این امر را منع کرده باشد. بنابراین در فرض سکوت طرفین نسبت به قابلیت نقل و انتقال منافع عین مستاجره و سرقفلی، اصل بر قابل انتقال بودن است و موجر برای جلوگیری از این امر باید عدم انتقال منافع را بر مستاجر شرط نماید.

بر خلاف مقررات عام قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق انتقال منافع و سرقفلی را از مستاجر سلب نموده است. ماده 10 قانون مذکور در همین راستا اعلام می دارد که مستاجر حق ندارد منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا به غیر منتقل نماید؛ مگر در صورت وجود اذن کتبی از سوی موجر.

بنا به مراتب فوق، مستاجری که قرارداد اجاره وی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد نمی تواند سرقفلی و منافع عین مستاجره را به دیگری واگذار نماید؛ مگر در صورت اخذ رضایت موجر. اقدام مستاجر بر خلاف حکم مندرج در ماده 10 مشارالیه، یکی از تخلفات احصا شده در قانون روابط موجر و مستاجر است که به موجب آن موجر می تواند تخلیه ملک تجاری را با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه بخواهد.

سرقفلی به معنای اخص کلمه برای اولین بار در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 موضوع حکم قانون گذار قرار گرفته است. قانون مذکور با بازگشت به حکم قانون مدنی، انتقال منافع عین مستاجره و سرقفلی آن توسط مستاجر را مجاز می داند؛ مگر آنکه چنین انتقالی از سوی مستاجر منع شده باشد.

شرایط انتقال سرقفلی با اذن موجر

انتقال سرقفلی در قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 علاوه بر رضایت موجر، مستلزم رعایت شرایط دیگری نیز می باشد. از جمله این که مستاجر فقط حق انتقال منافع و سرقفلی برای شغل سابق یا شغل مشابه آن را دارد. به عبارت دیگر اگر شغل خاصی توسط طرفین در قرارداد اجاره قید شده باشد، مستاجر تنها می تواند عین مستاجره را برای همان شغل یا شغلی مشابه آن اجاره دهد و اگر شغل خاصی مورد توافق طرفین قرار نگرفته باشد، مستاجر می تواند منافع و سرقفلی ملک را برای هر شغلی اجاره دهد. همچنین انتقال سرقفلی باید الزاما از طریق تنظیم سند رسمی صورت پذیرد و انتقال بدون تنظیم سند رسمی فاقد اعتبار قانونی است.

لازم به تذکر است تنظیم سند رسمی انتقال منافع تنها در دو صورت اجباری است؛ یکی زمانی که موجر ضمن قرارداد اجاره، حق انتقال منافع و سرقفلی را به مستاجر اعطا نموده باشد و دیگری زمانی که مستاجر از طریق طرح دعوای تجویز انتقال منافع، مجوز این انتقال را از دادگاه اخذ نموده باشد. فلذا اگر مستاجر پس از انعقاد قرارداد اجاره و بدون طرح دعوا، اذن موجر در انتقال منافع عین مستاجره را تحصیل نموده باشد، الزامی جهت تنظیم سند رسمی انتقال منافع ندارد.

حقوق مالک در انتقال سرقفلی

در عرف رایج است که مالک (موجر) در زمان انتقال سرقفلی، مبلغی را به عنوان حق مالکانه مطالبه می نماید. البته این حق در قانون مورد شناسایی قرار نگرفته و از طریق عرف ایجاد شده است. درصد حق مالک در فروش سرقفلی نیز تابع عرف است.

تخلیه سرقفلی

بیشترین دعاوی مرتبط با قرارداد اجاره راجع به تخلیه ملک تجاری است که در عرف با عنوان تخلیه سرقفلی نیز شناخته می شود.

جهت تبیین مقررات حاکم بر تخلیه املاک تجاری باید دو فرض را از یکدیگر تفکیک نمود؛ اینکه قرارداد اجاره ملک تجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است یا خیر. اگر قرارداد اجاره خارج از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد با انقضاء مدت اجاره، تخلیه ملک به درخواست موجر امکانپذیر است؛ اما تخلیه املاک تجاری موضوع قانون مزبور تنها در موارد احصاء شده در قانون میسر است.

جهات تخلیه ملک تجاری که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 قید شده به شرح ذیل است:

1. تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل
2. تخلیه ملک تجاری به جهت  انتقال به غیر
3. تخلیه ملک تجاری به جهت  تعدی و تفریط مستاجر
4. تخلیه ملک تجاری به جهت  عدم پرداخت اجاره بها
5. تخلیه ملک تجاری به جهت  نیاز شخصی موجر به عین مستاجره
6. تخلیه ملک تجاری به جهت  نیاز موجر به سکونت در عین مستاجره
7. تخلیه ملک تجاری به جهت  تخریب و نوسازی بنا

تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل

مطابق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، اگر موجر ملک خود را به شرط اشتغال مستاجر به شغل معینی اجاره دهد، مستاجر حق ندارد شغل دیگری را برای خود برگزیند؛ مگر آنکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق بوده یا موجر نسبت به تغییر شغل مستاجر رضایت داشته باشد. چنانچه شغل جایگزین شده از سوی مستاجر فاقد شباهت عرفی با شغل سابق باشد و موجر نیز راضی به تغییر شغل نشود، موجر می تواند صدور حکم مبنی بر تخلیه ملک موضوع اجاره را تقاضا نماید. لازم به تذکر است بنا بر نظریه مشورتی 6405 اداره حقوقی دادگستری، تغییر شغل ولو همراه با ادامه اشتغال به شغل سابق، تخلف محسوب شده و مالک می تواند تخلیه ملک را درخواست کند. بدیهی است اگر شغل جدید مستاجر از نظر عرف شبیه شغل سابق باشد، موردی برای تقاضای صدور حکم تخلیه توسط موجر وجود ندارد.

شایسته تذکر است ممنوع شدن شغل سابق به حکم قانون این اجازه را به مستاجر نمی دهد که شغل غیر مشابهی برای خود انتخاب نماید و در این حالت نیز رعایت شرط شباهت عرفی یا جلب رضایت موجر ضروری است. در صورت احراز وقوع تخلف از سوی مستاجر و صدور حکم تخلیه، اجرای حکم بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.

تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر

همانطور که ذیل عنوان انتقال سرقفلی توضیح آن گذشت، مستاجر ملک تجاری که قرارداد اجاره آن تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد، حق انتقال منافع عین مستاجره به غیر را ندارد؛ مگر پس از اخذ رضایت موجر. در صورتی که مستاجر بدون توجه به این مقرره کلا یا جزئا اقدام به انتقال منافع به دیگری نماید، موجر می تواند با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر، تخلیه ملک را بخواهد. امکان درخواست صدور حکم تخلیه توسط موجر منوط به انتقال عملی منافع عین مستاجره به ثالث است؛ حتی اگر قراردادی بین مستاجر و ثالث منعقد نشده باشد.

در مواردی که موجر ملک خود را به دو یا چند نفر به نحو مشاع اجاره دهد و یکی از مستاجرین، سهم خود از منافع را به مستاجر دیگر انتقال داده باشد، در صدق عنوان انتقال به غیر میان حقوقدانان اختلاف نظر است. برخی چنین انتقالی را موجب صدور حکم تخلیه ملک تجاری نمی دانند؛ چرا که موجر در قرارداد اجاره شخصیت تمام مستاجرین را به رسمیت شناخته و هیچ یک از آنان به معنای واقعی کلمه، "غیر" محسوب نمی شوند. البته نظر مخالف هم در این زمینه وجود دارد.

تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط مستاجر

طبق بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در صورت اثبات تعدی و تفریط مستاجر در انتفاع از عین مستاجره، موجر می تواند صدور حکم تخلیه را از دادگاه درخواست نماید. مستاجر امین محسوب می شود و اصل بر عدم تعدی و تفریط مستاجر است؛ بنابراین اثبات وقوع تعدی و تفریط بر عهده موجر قرار دارد. تشخیص مصادیق تعدی و تفریط به عرف، قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر واگذار شده است.

در صورت صدور حکم تخلیه به جهت وقوع تعدی و تفریط از سوی مستاجر، کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر ساقط خواهد شد.

تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها

مهم ترین تعهد مستاجر ناشی از قرارداد اجاره، پرداخت اجاره بها در مواعد معین است. اگر در قرارداد اجاره، موعدی برای پرداخت اجاره تعیین نشده باشد، مستاجر موظف است اجاره بها را در آخر هر ماه اجاری ظرف 10 روز پرداخت نماید.  

چنانچه مستاجر طبق شرایط مقرر در فوق از پرداخت اجاره بها امتناع نماید و پس از ارسال اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی یا اظهارنامه موجر، در صورتی که سند اجاره عادی بوده یا به کلی سندی تنظیم نشده باشد، در مهلت ده روزه اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت نکند، موجر میتواند تخلیه ملک را تقاضا نماید. تخلیه ملک تجاری در این فرض بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت انجام خواهد شد.

تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی موجر به عین مستاجره

در صورتی که مستاجر نزد دادگاه اثبات نماید برای امرار معاش و تامین مخارج خود و افراد تحت تکفلش نیازمند اشتغال در محل عین مستاجره می باشد، دادگاه اقدام به صدور حکم مبنی بر تخلیه ملک خواهد نمود. البته اجرای حکم تخلیه در چنین فرضی موکول به پرداخت کل مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر است.

لازم به ذکر است تنها نیاز فعلی شخص موجر می تواند موجبی برای تخلیه ملک باشد و اثبات نیاز سایر اشخاص ولو فرزندان موجر نمی تواند سبب صدور حکم تخلیه شود.

تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت در عین مستاجره

مطابق بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، اگر ملک تجاری قابلیت سکونت نیز داشته باشد، موجر می تواند با اثبات نیاز خود، فرزندان، والدین و یا همسر خود به سکونت در عین مستاجره، تخلیه ملک را تقاضا نماید. اشخاص مذکور در فوق از باب حصر ذکر شده اند و نیاز سایر اشخاص از جمله بستگان و خویشاوندان نمی تواند موجب تخلیه ملک شود.

تشخیص نیاز به سکونت با دادگاه رسیدگی کننده به دعوا است و موجر باید کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را به او پرداخت نماید و الا حکم تخلیه صادر شده قابلیت اجرا نخواهد داشت.

تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی بنا

موجر می تواند با اثبات قصد خود مبنی بر تخریب و نوسازی بنای عین مستاجره، صدور حکم تخلیه ملک را از دادگاه تقاضا نماید. اثبات این قصد توسط موجر مستلزم ارائه پروانه تخریب و نوسازی است و صرف مخروبه بودن بنا برای صدور حکم تخلیه کفایت نمی کند. همچنین مجوز بازسازی بنا یا سایر اسنادی که شهرداری ها در مورد تخریب بنا صادر میکنند برای صدور حکم تخلیه ملک کافی نمیباشد و صرفا ارائه پروانه تخریب و نوسازی مورد پذیرش دادگاه ها قرار میگیرد. اجرای حکم تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی بنا منوط به پرداخت کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر است.

رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه ملک تجاری که شرح مختصر آن گذشت، در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. ضمنا در مواردی که پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت از سوی موجر الزامی است، حکم تخلیه تا زمان پرداخت این مبلغ قابل اجرا نخواهد بود و در صورتی که موجر ظرف سه ماه اقدام به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت ننماید، حکم تخلیه صادر شده بلا اثر خواهد شد.