راهنمای تخلیه املاک تجاری سر قفلی

صاحبان کسب و کارها که در اماکن تجاری فعالیت می کنند در مورد محل فعالیت خود و سرقفلی آن همواره با چالش هایی روبرو هستند. سرقفلی مورد مهمی در این خصوص است که لازم است اطلاعات کافی در این مورد کسب کنید. در واقع سرقفلی را می توان امتیازی دانست که از سوی موجر به مستاجر و در قبال دریافت وجه داده می شود. 

در قانون تصویب شده در سال 1376 می توان سرقفلی را به دو صورت معنی کرد:

1. سرقفلی مبلغی است که مستاجر در شروع مدت اجاره و برای محاسبه کمتر آن به موجر پرداخت می کند. در این حالت موجر نیز موظف خواهد بود که در صورت اجاره مجدد ملک، مستاجر را در اولویت قرار دهد.
2. سرقفلی حق مستاجر بر موجر است. به این صورت که تنها با پرداخت مبلغ کمتری بتواند از ملک تجاری موجر استفاده نماید. در این حالت مستاجر حق دارد پس از پایان مدت اجاره، آن را تمدید و دوباره ملک را اجاره نماید.

قوانین تخلیه مغازه سر قفلی

در مورد تخلیه مغازه سر قفلی مهمترین و اصلی ترین مساله توجه و تشخیص قوانین حاکم است. در حقیقت می توان گفت در اماکن تجاری بین مستاجر و موجر قوانین متفاوتی حاکم می باشد. در دعاوی موجر و مستاجر این قوانین عبارتند از:

• قانون مصوب سال 1356 در مورد رابطه مستاجر و موجر
• قانون مصوب در سال 1376 در مورد روابط مستاجر و موجر
• قوانین مدنی که در مورد اجاره اماکن تجاری وجود دارند.

البته این ها قوانین موجود در این رابطه نیستند و قوانین دیگری نیز از جمله قانون سال 1339 و سال 1362 و ... نیز وجود دارند که برای درک بهتر موضوع آنها، بهتر است اطلاعات بیشتری کسب کنید.

تخلیه مغازه سر قفلی 

وکیل پایه یک شیراز می گوید: برای تخلیه مغازه سر قفلی به دو صورت می توان اقدام نمود:

• پس از اینکه مدت اجاره به پایان رسیده باشد: بر اساس قانون مصوب سال 1376 با اتمام مدت اجاره اماکن تجاری و در صورت پرداخت سرقفلی از جانب موجر، وی می تواند درخواست تخلیه ملک خود را به دادگاه ارائه نماید.
• بنا به عللی قرارداد اجاره فسخ گردد: در صورتی که مستاجر املاک تجاری مرتکب تخلف و یا خطایی گردد، موجر می تواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را ارائه دهد. در این حالت در صورتی که تخلف مستاجر اثبات گردد، مالک می تواند نصف مبلغ سرقفلی را نیز دریافت نماید. در ادامه با دستور دادگاه، مستاجر ملزم به تخلیه ملک خواهد بود.

قوانین درخواست تخلیه مغازه سر قفلی توسط مالک چیست؟

 مالک املاک تجاری در برخی مواقع حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه ملک را دارد. برای این منظور مالک باید دلایل موجهی ارائه دهد که در ادامه به متداول ترین این دلایل اشاره می کنیم:

1. نیاز شخصی برای سکونت: اگر محل تجاری مورد نظر امکان سکونت داشته باشد، مالک می تواند از مستاجر درخواست تخلیه کند تا خود و یا فرزندانش در آن سکونت داشته باشند. در این حالت موجر باید کل مبلغ سرقفلی را با قیمت روز محاسبه و بر اساس قانون به مستاجر بپردازد.
2. نیاز شخصی برای راه اندازی کسب و کار: ممکن است مالک بیکار باشد و قصد راه اندازی کسب و کار در ملک مورد نظر را داشته باشد. در این صورت باید پس از اتمام مدت اجاره، موجر باید با پرداخت مبلغ سرقفلی، درخواست تخلیه مغازه سر قفلی را بنماید.
3. نوسازی: در صورتی که ملک مورد نظر نیاز به نوسازی و تعمیرات داشته باشد، مالک می تواند با دریافت مجوزهای لازم از شهرداری، از مستاجر تقاضای تخلیه ملک را بنماید.

قوانین درخواست تخلیه مغازه سر قفلی توسط مستاجر چیست؟

در موارد زیر مستاجر می تواند درخواست تخلیه ملک تجاری را ارائه دهد:

• تغییر شغل: در مواردی ممکن است، مالک ملک را به شغل خاصی اجاره داده باشد و مستاجر پس از اجاره به فکر تغییر شغل بیفتد. در صورتی که شغل جدید با شغل قبلی مشابه نباشند، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. 
• انتقال منافع به غیر: در صورتی که در قرارداد اجاره ذکر گردد که مستاجر حق انتقال منافع ملک به غیر را ندارد، اگر مستاجر این مورد را نقض کند باید ملک تجاری را تخلیه کند. البته برای تصمیم گیری در این مورد بهتر است قصد و نیت مستاجر را نیز در نظر گرفت.
• تفریط و تعدی در عین مستاجره: لازم به ذکر است که به تمامی کارهایی که به اساس بنا ضرر و آسیب برساند، تفریط و تعدی گفته می شود. در صورتی که تفریط و تعدی در مورد ملک مورد اجاره توسط مستاجر صورت بگیرد، مستاجر باید نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
• پرداخت نکردن اجاره: اگر مستاجر به هر دلیلی مبلغ اجاره را پرداخت نکند، موجر حق درخواست تخلیه ملک و فسخ قرارداد را دارد. البته قبل از آن می تواند با ارسال اخطاریه، تقاضای پرداخت اجاره را داشته باشد.

مراحل درخواست تخلیه مغازه سر قفلی از سوی مالک

بر اساس قانونی که در سال 1356 به تصویب رسیده، موجر برای درخواست تخلیه ملک تجاری خود و همچنین فسخ قرارداد اجاره، لازم است درخواست خود را در دادگاه حقوقی مطرح نماید. دادگاه مدارک ارائه شده از جانب مالک و همچنین دادخواست ارائه شده را بررسی کرده و حکم تخلیه را صادر می کند. مشاوره با وکیل پایه یک شیراز می تواند روند پیگیری پرونده را سریع تر نماید.

البته برای به نتیجه رساندن این دادخواست باید تشریفات آیین دادرسی را به جا آورد تا در نهایت دادگاه با بررسی تمام جوانب حکم تخلیه را صادر نماید. بهتر است اضافه کنیم که در این صورت موجر باید قبل از تخلیه ملک، مبلغ سرقفلی را به مستاجر بپردازد.

مدارک مورد نیاز برای صدور دستور تخلیه مغازه سر قفلی

درخواست تخلیه مغازه سر قفلی به صورت کتبی ارائه می گردد که هزینه های آن باید از سوی فرد متقاضی پرداخت گردد. برای ارائه این درخواست می توانید به شورای حل اختلاف واقع در محل ملک مورد نظر مراجعه کرده و مدارک زیر را ارائه دهید:

• اصل اجاره نامه که با شرایط کاملا قانونی تنظیم شده باشد.
• اتمام مدت اجاره
• تنظیم دو نسخ از آن
• امضاء دو شاهد
• کپی از سند مالکیت
• ارائه فیش واریزی ودیعه در وجه مستاجر

پس از تکمیل مدارک، می توان پرونده را به شورای حل اختلاف ارائه کرد.

مرجع صالح طرح دعوای تخلیه مغازه سر قفلی

در مورد طرح دعوی تخلیه مغازه سر قفلی، شوراهای حل اختلاف به عنوان مرجع صالح شناخته می شوند. البته باید متذکر شویم که در برخی موارد نیز چنین دعاوی در دادگاه های عمومی مطرح می شوند. حتی ممکن است در برخی مواقع این دو مرجع قضایی در کار همدیگر دخالت کنند. 

در چنین مواردی مشاوره با وکیل پایه یک شیراز می تواند بهتر شما را راهنمایی و هدایت کند. وجود وکیل پایه یک شیراز در کنار شما می تواند شما را از سردرگمی نجات داده و در ادامه بررسی پرونده، همراه شما باشد.